Evlerimizin Değeri Arttı, Vergi Yükümüz de…

Rayiç bedel, taşınmazların belediyelerce belirlenen asgari değeri. Tapu işlemlerinde, satışlarda ve emlak vergisi hesaplamalarında temel kriter olarak kabul ediliyor. 2025 yılıyla birlikte birçok bölgede rayiç bedellerin %100’ü aşan oranlarda yükseltilmesi, hem vatandaşın hem sektörün gündemine oturdu.

Ev sahipleri için bu artışın ilk sonucu, emlak vergilerinin yükselmesi oldu. Çünkü yıllık emlak vergisi, rayiç bedel üzerinden hesaplanıyor. Ayrıca satış yapmak isteyenler için tapu harçları da arttı; bu da taşınmaz devrini daha maliyetli hâle getirdi. Eğer kiraya verilen bir taşınmazınız varsa, artan değer nedeniyle kira gelirinizin sorgulanma riski de yükseldi. Bu durum, kira vergisi ve stopaj yükünü artırabilir.

Kira ve Satış Fiyatları Üzerindeki Etkiler

Artan rayiç bedeller, zincirleme bir etki yaratıyor.

• Kira fiyatları: Ev sahipleri, yükselen vergilerini ve maliyetlerini kiralara yansıtmaya başlıyor. Bu da özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarının daha da artmasına yol açabiliyor.

• Satış fiyatları: Tapu harçlarının yükselmesi ve alıcı için artan masraflar, gayrimenkul alım iştahını düşürebilir. Bu durum, uzun vadede piyasanın durağanlaşmasına sebep olabilir.

Emlak Sektörüne Muhtemel Zararlar

Rayiç bedel artışı, kısa vadede belediyeler ve devlet için gelir artışı sağlasa da, emlak sektörü için bazı riskler barındırıyor:

1. Satışlarda Yavaşlama: Yüksek harç ve vergiler, yatırımcıları beklemeye itebilir.

2. Kayıt Dışı İşlemler: Masrafları azaltmak için bazı alıcı-satıcılar hâlâ rayiç bedel altında gösterme yolunu seçebilir.

3. Yatırım İştağının Azalması: Artan maliyetler, özellikle yeni yatırımcıları sektörden uzaklaştırabilir.

Kazananlar ve Kaybedenler

Bu süreçte kazanan, kısa vadede kamu kurumlarıdır. Çünkü emlak vergileri, tapu harçları ve potansiyel kira vergisi gelirleri artıyor.

Ev sahipleri ise kâğıt üzerinde servetleri artmış gibi görünse de, bu değer artışı nakde çevrilmedikçe vergi yükü olarak geri dönüyor. Kiracılar içinse dolaylı olarak kira artışı baskısı oluşuyor.

Dengeli Bir Düzenleme Şart

Rayiç bedellerin, taşınmazların gerçek piyasa değerine yaklaşması elbette olumlu bir gelişme. Ancak bu artışların kademeli ve dengeli yapılması gerekiyor. Aksi takdirde;

• Ev sahipleri yüksek vergi baskısıyla karşı karşıya kalır,

• Kiracılar artan kiralardan olumsuz etkilenir,

• Sektörde durgunluk ve kayıt dışı işlemler artabilir.

Kısacası, rayiç bedel artışı tek taraflı bir kazanç değil; doğru yönetilmezse, hem vatandaşın hem sektörün üzerinde ağır bir yük hâline gelebilir